サラリーマンが不動産投資で利益を得る方法とは?

サラリーマンが不動産投資で利益を出すためにチェックすべきポイントをいくつかご紹介します。

サラリーマンでも節税しながら資産形成ができる不動産投資。副業禁止の会社に勤めていても不動産投資であれば問題なく行えるでしょう。

ただし、利益を出すためには心得ておくべきことがいくつかあります。そこで、サラリーマンが不動産投資で利益を出すためにチェックすべきポイントをいくつかご紹介します。

不動産投資の基本

まずは不動産投資に関する基本を説明します。現物の不動産を購入し運用するケースでご紹介します。

不動産投資の利点とは?

不動産投資はアパートやマンション、あるいはビルを購入し賃貸に出して家賃収入を得る投資スタイルとなります。基本的には不動産はローンを組んで購入するので、手持ち資金が少なくても始められるのが利点です。

さらに不動産所得は給与所得などと損益通算ができるので、節税にもなるメリットがあります。

これはローン返済の金利分や建物の減価償却費を経費として計上し、家賃収入よりも経費が多ければ赤字として課税所得を引き下げることができるからです。

さらに不動産はほかの金融資産と異なり、相続税の課税評価額が減額となる点も利点となります。つまり不動産投資は、現金やほかの金融資産よりも相続税を安くできるということです。

不動産投資は副業になるのか?

サラリーマンのなかには、会社で副業を禁止されている人もいることでしょう。そこで不動産投資は副業となるのか気になるかもしれません。

不動産投資は基本的に労働を伴うものではないので、副業には該当しないでしょう。ただし、5棟10室以上を保有すると、事業規模とみなされます。そのため、個人事業を行なっていると判断される点で副業とみなされる可能性はあります。

その場合には、資産管理会社を設立して法人が運用する形にしておくことをおすすめします。法人の代表者も妻など家族の者としておけば、不動産投資が事業規模となっても問題ないでしょう。

家賃収入はローン返済で消える?

サラリーマンも不動産投資ができるのはよいのですが、実際に収益を生み出せるのかが気になるところです。

物件を購入するためにはローンを組みますし、毎月その返済をしなければなりません。そしてそのローンの返済は、家賃収入でまかなうことになります。

家賃収入はそのまま利益にはならない

事業用ローンを利用して不動産投資をする場合、家賃収入はそのままオーナーの利益とはなりません。ローンの支払いに充てるからです。

もし家賃収入がローンの返済額よりも少なければ、毎月赤字となってしまいます。そのため、不動産を購入する際には資金計画をしっかりと立てておくことが大事です。

資金計画の立て方が大切

不動産を購入する前に資金計画を立てる必要があります。そしてその時点では、家賃収入はおそらく見込み額となることでしょう。

というのも借り手がつかなければ、家賃設定を下げることになるからです。また賃借人が退去した場合、しばらくの間は空室となるケースもあります。

不動産は立地や築年数、物件の管理状態などによって家賃設定は異なります。そのため、購入を検討している物件の家賃設定はシビアに見積もることが大事です。また、ある程度は空室となることを想定して、空室率というものを考慮した収入の見込み額を設定するとよいでしょう。

さらに不動産は築年数が古くなるに従って、家賃設定も減少する傾向があります。この点も物件購入前の資金計画に反映するようにしましょう。

サラリーマンが不動産投資で利益を出すためのポイント

サラリーマンが不動産投資で利益を出すポイントを説明します。

出口戦略によって購入する物件のタイプを決める

まず購入する物件を区分所有のマンションか、それともアパートのような一棟建てかを決めます。初めて不動産投資をする場合には、区分所有のマンションになるでしょう。

次にローンを完済して家賃収入を収益源にするのか、それとも途中で転売して利益を確保するのかを決めましょう。いわゆる出口戦略を立てるということです。

ローンを完済するまで保有するとなれば、新築物件を購入するか、それとも価格の安い中古物件を購入するかの選択肢があります。中古物件でも立地が良ければ、築年数が古くても収益性の高いものが見つかるでしょう。

途中で売却するのであれば、新築物件は避けたほうが無難です。新築物件は販売会社の利益も上乗せされた価格で売り出すので、値下がり率が高いからです。

給与所得が高い人は、節税目的で物件を選ぶことになります。この場合には土地に対する建物価格の比率が大きな新築物件を選ぶとよいでしょう。減価償却費を多く計上できるので、節税効果が高いからです。

資産管理会社を作っておく

ある程度は給与所得が高い人は、最初に資産管理会社を作っておくとよいかもしれません。

資産管理会社はその名のとおり、個人の資産を運用し管理するためのペーパーカンパニーです。この法人名義で物件を購入すれば、大きな節税につながります。

というのも、個人の収入に対する所得税と住民税よりも、法人税のほうが税率が低いからです。

最初に個人名義で不動産を購入すると、あとで設立した資産管理会社に不動産の名義を移す手間がかかります。いずれは買い増しをして複数の不動産を運用する予定であれば、最初に資産管理会社を作ることで資産を移す手間がかかりません。

また資産管理会社で不動産投資をしておけば、相続する際にも遺産分割が楽になるメリットがあります。遺産分割する対象は不動産ではなく、資産管理会社の株式になるからです。

まとめ

サラリーマンも不動産投資をすることで、節税のメリットを享受できます。ただし利益を出すためには、チェックすべきポイントが多くあります。これから不動産投資を検討するサラリーマンの方は今回ご紹介したチェックポイントをぜひ確認してください。

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